科云汇 2026年房价, 正在报复性反弹!

历经近四年的深度调整与蓄势沉淀，中国房地产市场在2026年迎来历史性拐点——房价报复性反弹的序幕正式拉开。这一轮反弹并非短期市场躁动，也不是投机资本的炒作狂欢，而是政策托底、供需优化、预期修复、行业出清多重力量共振的必然结果。不同于过去“普涨疯涨”的粗放模式，2026年的房价反弹呈现“核心领跑、结构分化、稳健有序”的特征，核心城市、优质板块率先发力，带动市场信心全面回升，标志着中国房地产行业彻底告别高杠杆、高周转的旧时代，步入高质量复苏的新阶段。

政策三底共振，筑牢反弹根基

2026年房价的报复性反弹，首要支撑来自政策层面的“政策底、市场底、估值底”三重夯实。作为“十五五”开局之年，房地产政策从“应急救市”转向“系统托底”，形成供需双向发力的政策矩阵，为市场复苏注入强劲动力。2026年政府工作报告明确将房地产工作定调为“着力稳定房地产市场”，时隔十年再提“去库存”，并推出多渠道盘活存量商品房、鼓励收购存量房源转为保障性住房等创新举措，从供给端优化市场格局。

需求端，政策红利持续释放，全方位降低购房门槛与成本。全国超百城全面取消限购、限贷、限售，一线城市放宽非户籍购房社保年限，以上海“沪七条”为例，外环内社保年限从3年缩短至1年，让更多新市民获得入场资格。首套房首付比例最低降至20%，二套房降至30%，5年期以上LPR维持低位，多地首套房贷利率进入2.95%—3.5%区间，部分城市通过贴息降至“2字头”，叠加公积金额度上调、换房个税退税延续等政策，大幅减轻购房者资金压力。

供给端，自然资源部38号文确立“增存挂钩”硬约束，新增建设用地优先保障民生领域，原则上不用于经营性房地产开发，推动城市开发从外延扩张转向内涵提质，核心城区土地稀缺性进一步凸显。同时，“保交楼”白名单制度常态化，1万亿民企再贷款落地，彻底化解烂尾风险，修复购房者信心。政策的持续发力，彻底扭转了市场的悲观预期，为房价反弹筑牢政策根基。

供需格局逆转，激活反弹动力

供需关系的根本性逆转，是2026年房价报复性反弹的核心动力。历经四年调整，市场积压的刚需与改善需求集中释放，而供给端的收缩进一步加剧了供需失衡，推动价格稳步回升。国家统计局数据显示，2026年1—2月全国商品房待售面积同比增速降至0.1%，是2021年7月以来最低，核心城市库存去化周期降至14—18个月的合理区间，供给过剩局面彻底扭转。

需求端，压抑已久的购房需求全面爆发。一方面，25—45岁主力购房人群的刚性需求持续释放，叠加城镇化进程持续推进，新市民、青年人的置业需求成为刚需主力；另一方面，改善型需求迎来集中释放期，随着居民收入稳步提升，人们对“好房子”的需求从“有房住”转向“住好房”，大平层、优质次新房等产品备受青睐。数据显示，2026年1—2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%，北京、上海等核心城市表现尤为突出，北京1—2月二手住宅网签总量超2.3万套，上海3月前8天成交突破6722套，传统“金三银四”旺季提前启动。

供给端，“提质缩量”成为核心特征。2026年1—2月全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成，新增经营性用地供应收紧，房企开发重心转向城市更新、存量盘活，新增房源以高品质住宅为主，进一步推高核心区域房价。同时，行业出清持续推进，恒大、碧桂园等出险房企逐步退出市场，融创、金科等企业完成债务重组，国资背景与稳健民企成为市场主力，开发品质与交付能力显著提升，优质房源的稀缺性推动价格持续上涨。

核心城市领跑，分化格局凸显

2026年的房价报复性反弹，并非全面普涨，而是呈现“核心领跑、强弱分化”的鲜明特征，一线及强二线核心城市成为反弹主力，三四线城市则以稳为主。这种分化格局，本质上是人口、产业、资源集聚效应的必然结果，也是房地产市场回归理性的体现。

一线及强二线核心城市，凭借人口持续流入、产业支撑强劲、资源配套完善的优势，成为房价反弹的“领头羊”。中国社科院预测，2026年一线城市房价涨幅将达4%—6%，摩根士丹利更是看好北京、上海、深圳房价上涨5%—8%。北京、上海核心地段优质次新房挂牌价温和上调，议价空间从过去10%—15%收窄至5%以内，业主惜售情绪明显；深圳、成都、杭州等强二线城市，成交量同比增幅普遍超30%，核心板块房价稳步回升。

核心城市的反弹，更离不开城市更新的推动。38号文实施后，城市开发重心回归主城区，城中村改造、老旧小区升级成为存量盘活的核心路径，主城区土地稀缺性进一步提升，带动周边房价上涨。以上海城中村改造为例，改造区域周边房源价格短期内上涨10%以上，既改善了居住环境，也推动了区域价值提升。

与之形成对比的是，弱二线及三四线城市，尤其是人口流出、产业单一的城市，仍以去库存为主，难以出现大幅反弹。野村证券预测，2026年三四线城市房价可能下跌1%—3%，部分库存高企的城市去化周期超过30个月，价格仍面临一定压力。这种分化格局，标志着中国房地产市场彻底告别“普涨时代”，回归“强者恒强”的价值逻辑。

理性看待反弹，把握时代机遇

面对2026年房价的报复性反弹，我们需保持理性，既要看到市场复苏的积极信号，也要认清行业转型的核心趋势。这一轮反弹，是市场经过深度调整后的理性修复，而非过去的投机性暴涨，“稳中有升、循序渐进”将成为主流态势，符合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

对于刚需购房者而言，当前是难得的上车窗口期。低利率、低首付、宽松限购的政策红利，叠加房价处于合理估值区间，核心城市主城区的刚需房源，兼具自住与保值属性，此时入手成本最低、风险最小。对于改善型置业者，可把握“卖旧买新”的政策机遇，置换核心板块优质改善房，实现居住品质与资产价值的双重提升。

对于投资者而言，需摒弃短期投机思维，聚焦一线及强二线核心板块的优质房源，长期持有享受温和上涨与租金收益，回归房产的居住本源与保值属性。同时也要注意，部分远郊、弱配套、低品质房源仍面临去化压力，盲目投资可能面临风险。

展望2026年下半年，随着政策红利持续释放、供需结构进一步优化，房价反弹的态势将更加稳健。核心城市房价将保持温和上涨，优质房源的价值将持续凸显，而行业将继续向高质量发展转型，“好房子”将成为市场核心竞争力。2026年的房价报复性反弹，不仅是市场的一次修复，更是中国房地产行业转型的重要标志，唯有顺应趋势、理性决策，才能在新一轮市场周期中把握机遇、实现共赢。

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